南京挂地了，还是选在了中午。这种节奏，就像下饭神剧。
2 月 16 日，南京迎来今年首批住宅用地出让公告。数量不多，只有 11 幅宅地，但囊括了河西南、南部新城、江心洲、南站、江核等热点板块。
(资料图片)
无论从价，还是从质上面来看，都是奔着 " 开门红 " 的目标去的。
一、质：开年就拿出了最好的地不藏着掖着，2023 年首场土拍，南京几乎把最好的宅地都拿出来了。
先看看河西南，继去年的 G29、G70 之后，河西南青奥片区又将出让一幅宅地 NO.2023G03。
从地理位置上来看，G03 与 G29 和 G70，仅隔着一条平良大街。
未来，这个滨江区域内将分布着青奥村、万科翡翠滨江、滨江 one、中国府、中国府 2.0（G29）、国贸天琴系（G70），以及 3 月 17 日即将出让的 G03，改善氛围纯粹，妥妥的河西第一豪宅区，没有之一。如果说，今年首场土拍，哪幅地块有机会触顶摇号的，大概率是 G03 地块。隔壁的 G29 是二批次土拍中 5 幅触顶地块之一，G70 更是三批次土拍中唯一触顶的地块，这个区域宅地的稀缺性可见一斑。
该片区的优越性已无需赘诉，一公里左右范围内有保利大剧院、南京眼、华侨城欢乐滨江、金地中心、南京儿童医院等优质的城市资源。作为滨江板块，可谓 " 闹中取静 "，不仅环境宜居，还具备一定的私密性。
G03 体量近 3 万方，介于 G29 与 G70 之间，如果开发进度较快，有望在今年四季度入市。届时，很有可能与中国府 2.0（G29）、国贸天琴系（G70）正面竞争。当然，豪宅市场的 " 内卷 "，对买房人来说，或许是一件好事，又到了比拼品牌和产品力的时候了。
除了河西 G03，南站的 G07 地块的 " 出身 " 也不简单。
2016 年，该地块被万科以总价 20.3 亿元拿下，楼面地价 27168 元 /㎡，成为当时的江宁地王。不过，由于限高问题项目的开发一直没有实质进展。
近几年，由于南站区域新房供应量较低，整体市场热度一般，这个 " 地王 " 项目几乎要被遗忘。不过，去年 12 月底，南站地区一则规划调整，让该地块重获新生。该地块从商住混合用地调整为二类住宅用地。从房企的角度来看，纯宅地的开发难度更小、资金回流速度更快；从南站板块的实际情况来看，已经有喜马拉雅等商业落地，但新房市场面临 " 房荒 "，商住变纯住宅，也符合当下行情。
此外，项目建筑高度从 120 米调整为 60 米，制约项目推进的限高问题，以这种妥协的方式解决。容积率也从 3.2 调整为 2.1，建筑密度从 40% 调整为 20%，绿地率从 25% 调整为 30%。显然，这是要打造南站，乃至整个南京主城稀缺的低密度住宅。新年首场土拍，就扒出了当年的区域地王，江宁确实是把压箱底的好地都拿出来了。
此外，相比同属南部新城的大校场，南站板块近年来新房供应量极低，市场关注度也一般。而这次挂牌的 G07 地块，其定位就是打造高品质住宅，此时亮出这幅优质宅地，或许能试水一下南站板块的价值，能否再次获得市场的认可。
二、价：地价上涨成为主流 流拍项目重出江湖
此次挂地中，关注度最高的河西南 G03 地块（面积近 3 万方），起拍楼面价达到 37602 元 /㎡，相比去年 10 月出让的国贸 G70 地块（面积约 1.8 万方，起拍楼面价 35256 元 /㎡），上涨了两千余元。
G03 体量适中，预留了更大空间打造社区景观，加之处在头部板块的核心地段，地价上涨也在情理之中。如果触顶，G03 地块的成交楼面价将达到 4.3 万，相比葛洲坝 G29、国贸 G70 的成交单价，高了 3 千余元。
土地成本高了，未来 G03 项目如果想在价格上明显高于周边两大豪宅项目，也不是易事，这对于拿地企业的品牌影响力，以及产品打造能力提出了很高的要求。
符合要求的在宁房企，不多。
此外，南部新城 G02、江心洲 G04、雨核 G05、南站 G07、江宁科学园 G08 等地块，起拍楼面价相比区域前期出让地块，均有一定幅度上涨。其中雨核 G05、江宁科学园 G08 起拍楼面价涨幅超千元。
调整幅度最大的是江北新区 G01 地块，该地块就是去年 4 月份首批集中供地流拍的南工大 G02 地块，当时起拍楼面价约 2 万。时隔近一年，该地块重新挂牌，起拍楼面价仅 13552 元 /㎡。为了成功出让，把地价下调近 7 千，力度之大，非常罕见。不过这种非核心板块的流拍地块，大幅下调地价，也是务实之举。
另外，小行 G06 地块，起拍楼面价近 2.3 万，相比临近的万科朗拾项目（起拍楼面价 24229 元 /㎡），也跌了千余元。其原因可能是因为下面这十余项建筑要求：不难看出，对于首场土拍的定价，主管部门也是因势利导，以求取得一个和谐的结果。三、势：长三角楼市复苏迹象明显
近日，长三角几座城市完成 2023 年首场土拍。其中，杭州 5 幅地块中，有 3 宗地被民企斩获，其中还包括 2022 年全年未在集中供地中现身的新城控股。此外，3 家民企中，中天美好和新城控股拿地总价均突破 20 亿元，溢价率均在 10% 以上，也在一定程度上反映了企业拿地的积极性与决心。
而 2 月 16 日进行的苏州土拍中，也吸引了 30 余家房企报名。其中，湖西原三星地块，历经 65 轮报价，楼面价 35650 元 / 平，溢价率达到 15%，触顶待摇号。从苏州和杭州的土拍不难看出，市场基础较好的长三角楼市，正在逐步复苏。3 月份，就要轮到南京了。
回顾 2022 年南京土地市场，国企托底的趋势愈发凸显，尤其到了下半年土拍，民营企业几乎绝迹。
2023 年首场土拍，其风向标意义非同寻常，近期楼市回暖势头明显，开发商对南京市场的信心到底恢复了几成，3 月首场土拍结果是重要的 " 试金石 "。
能否有更多民企，或者外来的品牌房企，报名参与本次土拍，也是衡量南京楼市回暖 " 含金量 " 的重要标准。此外，土拍时间恰在 " 金三银四 "，其最终结果对于买房人的信心，将产生非常直接的影响。
2023 年，南京首场土拍能否取得 " 开门红 "，无疑是承载了稳经济，稳楼市目标的 " 使命任务 "，其重要意义非同一般。
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